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摘要：日前，上海房地產交易中心公佈瞭4月份一、二手房成交數據。圍繞這組數據，房企在銷售與拿地方面的戰略轉變趨勢隱現。
日前，上海房地產交易*公佈瞭4月份一、二手房成交數據。圍繞這組數據，房企在銷售與拿地方面的戰略轉變趨勢隱現。
4月，上海市二手房已從3月份成交5.66萬套跌*1.8萬套，成交量大跌68%;均價24846元/平方米，較3月下降6.9%。一手房成交97.2萬平方米，均價32636元/平方米，環比分別下跌56%、1.9%。
有業內人士預測，上海二手房市場將迎來“有價無市”局面，並稱整個二季度成交量月均也不會超過2萬套。
不同於以往，這次上海*確實有“壯士斷腕”的調控底氣。就5、6月份而言，上海樓市整體穩中帶降是大概率事件，主要因為房價輕度下滑增加人們的觀望情緒;剛性的改善需求擇機完成交易，市場需求支撐進一步乏力。因為二手房的降價彈性遠小於一手，開發商在維持表面價格不變的同時，加大隱性營銷力度，會吸引更多二手房成交轉向一手。據此判斷，5、6月份上海二手房成交很可能出現急凍，一手房成交會在低位企穩。
上海市遲遲未出臺今年的土地供應計劃，也為土地市場帶來不明朗影響。
市場連續下行
上海二手房價已經連續4個月下滑，4月成交套數位於近一年來*點;全市二手房成交面積197萬平方米，環比3月下跌55.6%。
同策咨詢研究部統計顯示，上周(5月2日-8日)上海商品住宅成交量僅16.07萬平方米，相比“325”新政發佈前一周成交71.69萬平方米大幅下跌，周平均交易量由3月底的20萬-30萬平方米下跌*15萬平方米左右。
一名上海本土房企人士指出，市場供應量會不斷增加;而客戶被新政攔在門外，可以理解為在減少;房價也被地價逼得越來越貴，市場終會走向量跌價漲。他繼續分析，房企不會做賠本生意，市場僵持之下就會出現有價無市局面。
一旦房子沒有瞭接盤方，或者說被70%的高首付擋在門外，有價無市的局面就形成油煙處理機價格瞭。
6月份迪士尼開園將對上海市GDP增速影響非常大。2010年上海世博會7000萬遊客拉動瞭上海GDP增速約2%-3%，保守估計迪士尼開園將對上海
GDP增速拉動*少1%。如果迪士尼效應達預期，上海經濟對樓市的倚重將大大降低油煙靜電機，因此上海*不會輕言退出調控。但此次調控，*致力於管控房價，不僅會全力防大漲，也會全力防大跌——防大跌是因為上海對全國經濟和樓市的穩定身負巨大責任。
因此陳開朝認為，市場一旦出現明顯降價，上海*也會及時退出調控。在持續的量縮過程中，以存量房交易為主導的上海樓市，二手房價格的相對堅挺會支撐上海房價堅挺，但開發商的價格策略肯定會逐漸軟化。
“325”新政一個*的效果就是，被限購的買傢開始在上海周邊尋求買入機會，比如花橋、太倉、嘉善等區域。
房企調整拿地策略
接受21世紀經濟報道記者采訪的多名業內人士回憶稱，2015年央企與閩系房企幾乎撐起瞭上海土地拍賣市場的半壁江山。業內人士指出，房企在接下來的土地拍賣中會偏謹慎，但市場也不會立即轉冷。最近的土地市場走向早已成為焦點。
“325”新政後，上海樓市與土拍雙雙進入調整期，土地市場甚*出現罕見的零宅地供應。而在五月初將有11幅土地入市。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，目前土地市場的低迷除瞭受“325”新政影響外，更多是由於整個上海土地市場本身的供應量偏低，這從1-4月份土地市場持續低迷可見一斑。此外，原本年初就會出臺的上海2016年土地供應計劃*今沒有出臺，也是導致土地市場整體形勢不明朗的原因之一。
事實上，大房企的拿地策略正在轉變。已經在上海深耕並在年度銷售排行榜上進入前十的房企綠地、萬科等，近兩年很少在公開市場拿地，基本都是通過收購、合作獲得儲備;即使在公開市場拿地也看性價比或選擇與*合作。去年以來，融創在上海拿下的唐鎮、浦江鎮地塊，均為收購而來。
而此前並未在上海獲取土地的房企，高價拿地之後也會為面粉貴過面包的情形犯怵。因此帶來的資金問題也不可忽視。來自wind資訊、中投證券研究部的數據顯示，2015年，142
傢A股房企貨幣資金覆蓋短債由2014年的81%攀升到
97%，凈負債率也由2014年的81%上升到88%。2016年一季度，房企貨幣資金/短債比率更是從2014年同期的72%攀升*109%。
從市場熱度來看，房企在松江拿地的熱度會較高;而南橋本身庫存規模還算較大，部分房企可能在此類拿地方面會相對保守。另外，不排除近期部分閩系房企會積極拿地，目前有較多房企進入上海市場，但沒有明顯拿地動作，所以土拍市場上此類房企的動作或相對激進。
一名業內第三方機構人士透露，近期房企對外宣傳口徑已變成：積極應對市場反饋、隨時調整市場策略。據其透露，一二線城市土地拍賣表面上房企們積極交標書待拍，實際上已經變得謹慎。“去的企業多瞭，也會要求好的政策”，比如拿地之後的銀行貸款、開發年限之類的敏感問題，“都可以談”。但21世紀經濟報道記者查閱瞭上海5月擬出讓的幾幅地塊，出讓條件尚無任何變化。
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